受虛擬商業(yè)性供應(yīng)過剩的影響，這一兩年，魔都特小型百貨公司已經(jīng)是匱乏亞種了。

自2013年開張的國泰港（32萬㎡）、2017年開張的克里特島（24萬㎡）、萬象城（24萬㎡）、2018年開張的徐匯大融城（19萬㎡）、2020年開張的寶山第一印象城MEGA（34萬㎡）等一些頸部工程項目外，最近一兩年，北京新開張的、少于15萬平方的小型百貨公司屈指可數(shù)。

于是，每兩個小型城市商業(yè)性工程項目的出現(xiàn)，每當(dāng)引起北京街坊的飛葉盼望。

2021年，或許是個百貨公司開張絨蘭，這一年在北京有灣區(qū)蜆殼里、蘿崗站奧園和瑞虹四海公主墳三個小型工程項目的問世，每兩個都少于10萬平方。

現(xiàn)在有位比較詭異的現(xiàn)象是：盡管大多數(shù)虛擬商業(yè)性在烏祖埃、垂死，但有主軸特色的特小型百貨公司反倒成了寵兒。以國泰港為例，一直位居北京百貨公司總營業(yè)額的第四位，即使在2020年禽流感沖擊之下，國泰港的營業(yè)額仍然逆市增長，少于100億，殊為少見。

主軸百貨公司：北京國泰港

其原因是此類有主軸的特小型百貨公司，可以貫穿的商業(yè)性模式更加多元化，各類新體驗、影視娛樂文化商業(yè)性模式也相對集中，在禽流感侵襲無法遠(yuǎn)距自駕游的時勢下，反倒成了北京街坊微渡假的理想地中。

當(dāng)然除了公主墳，離其2公里遠(yuǎn)的另兩個大工程項目——12萬平方米的蘿崗站奧園百貨公司也在今年7月份開張了。如此聯(lián)星璀璨，有點像是2017年的寶山區(qū)的克里特島和第一印象城的Jaunpur開張的往昔。這對勒富瑟雷縣的徐匯區(qū)，絕對是一次全面性推升，也寓意著老徐匯區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)建設(shè)全面性升級換代了。

為什么這樣說呢？還得回歸到徐匯區(qū)的問題。

從徐匯區(qū)最新的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全市人口總數(shù)在十年內(nèi)下降了11%。并且，徐匯區(qū)的中老年三成已達(dá)到42.5%，位于全北京第一了。盡管蘿崗站地區(qū)公布了振奮人心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，但逐步全面落實還是需要時間的。而公主墳和奧園在近幾年就是肩負(fù)起徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級換代的歷史使命。

公主墳外立面

中秋節(jié)假日，抱著新奇的心態(tài)，我去實地新體驗了一下剛開張的公主墳，發(fā)現(xiàn)整個工程項目總體四平八穩(wěn)，但局部的新商業(yè)性模式還是有不少看點的，讓業(yè)界同行們看到了工程項目先進(jìn)性的一面，下面簡單做個總結(jié)吧。

01超級MALL+街區(qū)融合模式，打造區(qū)域龍頭商業(yè)性工程項目

公主墳并不是個孤立商場的存在，之所以能在這個地段立足，它是與業(yè)主方瑞安集團(tuán)在徐匯區(qū)的一項持續(xù)曠日持久的城市更新工程項目聯(lián)系在一起的。

整個瑞虹新城的建設(shè)脫胎于虹鎮(zhèn)老街，在上個世紀(jì)九十年代，那時它是北京市最大的棚戶區(qū)。1998年起，瑞安集團(tuán)開始啟動拆遷開發(fā)，整個工程項目規(guī)劃分十期來進(jìn)行，總建筑面積達(dá)到172萬平方米，這是個難得的北京內(nèi)環(huán)內(nèi)的小型城市更新工程項目。好在這些年北京的城市地產(chǎn)價格一路走高，瑞虹新城的房價也是越賣越貴，從最早的不足5000元/平方米，到如今的10多萬/平方米的價格，充分享受了魔都這個城市波瀾壯闊的發(fā)展紅利。

隨著城市更新工程的不斷進(jìn)行，整個工程項目的商業(yè)性基礎(chǔ)建設(shè)也在逐步升級換代。因此，就出現(xiàn)了星星堂、月亮灣和公主墳的三次商業(yè)性產(chǎn)品升級換代。

一期的商業(yè)性基礎(chǔ)建設(shè)是星星堂，定位是社區(qū)商業(yè)性，作為北京首個情景式親子新體驗商街，總建筑面積只有2萬平方米，在2015年5月正式開張。

而二期月亮灣是以音樂·影視娛樂為標(biāo)簽的餐飲影視娛樂購物休閑中心，后被稱為虹口新四海，工程項目定位是區(qū)域性的商業(yè)性中心，總建筑面積為7萬平方米，已于2017年6月開張。

瑞虹新城鳥瞰

三次商業(yè)性升級換代的節(jié)奏也是與瑞虹新城的總體更新完成度有關(guān)，這樣的節(jié)奏是緩慢的、漸進(jìn)的，也是正確的節(jié)奏。

02.5500平方米超大穹頂天幕，將自然、生態(tài)與市集多方融入

內(nèi)環(huán)內(nèi)，永遠(yuǎn)是北京的地段之王?？纯雌胀訁^(qū)國泰港、長寧區(qū)龍之夢的生意就知道：在北京內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段做商場，不用擔(dān)心沒客源，關(guān)鍵是要把工程項目做出特色。

因此，對公主墳的價值評判，不是把它與區(qū)域內(nèi)的小商場做比較，它的體量、地段決定必須要與北京全市最頂尖的小型商場做比較。公主墳這種18萬平方體量的小型室內(nèi)商場工程項目，該怎么做出新時代的精氣神？做成北京的活力地標(biāo)？這是才是最大的挑戰(zhàn)。

從技術(shù)層面上看，對于公主墳此類少于5層的小型百貨公司來說，兩個主要問題就是高層商業(yè)性模式的吸引力問題。如何把客流從一樓引進(jìn)到高層區(qū)域？這就需要在高層區(qū)域設(shè)置強(qiáng)有力的吸引物。因此，常用的策略是把高層做成兩個主軸展示平臺，讓消費者喜愛。

這兩年最新的商業(yè)性流行趨勢是把小型展示空間做成生態(tài)空間。這一點上，去年開張的北京嘉定第一印象城如此，重慶網(wǎng)紅商場光環(huán)百貨公司也是如此。但他們兩者的做法是把樓下的中庭做成生態(tài)空間，并不是頂層的區(qū)域。

而在頂層做生態(tài)花園的，國內(nèi)還沒有，國外倒是有最新的案例。

比方說，韓國首爾新開的百貨公司，就做得越來越像一座公園。在商場頂層，打造成了一處室內(nèi)花園，叫Sounds Forest，約有3300㎡。其中草坪部分就擁有超1200㎡的面積，并且在花園內(nèi)栽種了少于50顆真樹，同時在頂部采用了自然采光系統(tǒng)，通過通透的玻璃天幕，將陽光引入室內(nèi)。

這個工程項目就是以首爾汝矣島公園為原型，按照1/70的比例進(jìn)行復(fù)刻重現(xiàn)。同時在這個場域內(nèi)，類似溫室狀的結(jié)構(gòu)外觀也是以巴黎大皇宮為原型。

Sounds Forest頂層中庭

無獨有偶。公主墳就做了兩個比首爾還要大60%的生態(tài)中庭。

他們在5樓的平臺上，打造了兩個挑高達(dá)25米、占地面積5500平方米的超大穹頂天幕結(jié)構(gòu)，這個形狀像荷葉的玻璃頂覆蓋中庭空間，將陽光引入室內(nèi)，融合室內(nèi)水景、親水瀑布與步道階梯的立體植物園，實現(xiàn)繁華都市與自然生態(tài)間不同場景的和諧交融。

公主墳頂層中庭

而在這個巨大的中庭之下，瑞安創(chuàng)造了兩個太陽村主軸2.0版FOODIESOCIAL南里市集，融合山野與都市趣味。當(dāng)消費者們逛累了，可以坐在梯田露臺上，滿眼的綠意景觀，好似置身城市之森。

這種手法，我們姑且叫沉浸式生態(tài)新體驗?zāi)Ｊ桨伞?/p>

03 主軸街區(qū)——CityMart城市集市·江湖出盡風(fēng)頭

公主墳的另外兩個主要看點是沉浸式主軸場景街區(qū)的營造創(chuàng)新。

由于以阿里、京東為代表的線上商業(yè)性巨頭們，已經(jīng)把中國大量傳統(tǒng)的線下百貨公司逼得走投無路，如何打造有社交屬性、網(wǎng)紅屬性的商業(yè)性，是全行業(yè)人士們千方百計思考的難題。

如今，各大最新一代的百貨公司似乎找到兩個新的答案，那就是——營造沉浸式主軸商業(yè)性場景。

從2015年開張的北京大悅城二期的摩坊166開始，這種創(chuàng)新模式就開始刷新了行業(yè)的眼界。很快，百貨公司內(nèi)做主軸沉浸式街區(qū)的手法就成為新一代百貨公司的創(chuàng)新基本動作。之后的一兩年內(nèi)，全行業(yè)又出現(xiàn)了以文和友為代表的大量的新的沉浸式街區(qū)。這種商業(yè)性模式大多都是以餐飲為核心，展開了更多相關(guān)商業(yè)性模式的新體驗。

而公主墳的鄰居，蘿崗站奧園就是用了這種手法。奧園城市集市工程項目策劃人是85及90后的三位年輕人，他們的外婆家就在北京虹口提籃橋。

蘿崗站奧園城市集市

既然隔壁鄰居蘿崗站奧園，已經(jīng)做了兩個復(fù)古主軸文化街區(qū)了，那么公主墳該怎么做呢？這對晚開張的公主墳，某種意義上算是一種倒逼。

該怎么辦呢？必須有所差異化。

于是，業(yè)主方找到了兩個新的影視場景進(jìn)行營造，那就是武俠。我也不知道他們?yōu)槭裁磿业竭@樣的場景主軸，但這種風(fēng)格確實與大家所熟悉的西裝革履、光鮮亮麗的北京，有著強(qiáng)烈的反差。這便成了工程項目策劃的吸引力。

從最終的呈現(xiàn)來看，這是個面積1900㎡的主軸店，取名為城市集市·江湖。在這里，通過店鋪美陳、室內(nèi)景觀、甚至主軸人物形象的充分渲染，達(dá)到一步一景皆是俠義的沉浸氛圍效果。在主軸區(qū)內(nèi)，有龍門客棧、大漠孤煙、繁華街市、決戰(zhàn)光明頂、周星馳的《功夫》電影的多個場景串接，按照1:1的比例進(jìn)行了還原。

在這里，消費者們可能邂逅火云邪神和韋小寶，探秘《四十二章經(jīng)》；也能坐在無崖子設(shè)下的玲瓏棋局邊上，嘗試破解；如果遇上包租婆，可別被她的氣勢嚇到，擦肩而過的則可能是帥氣的錦衣衛(wèi)……

抬頭看，清明上河圖徐徐展開，那是北宋時期汴河兩岸的自然風(fēng)光與民間繁榮盛景。偶有桃花雨飄落，江湖的豪氣與浪漫氛圍瞬間拉滿。

從實際反饋看，在現(xiàn)場的很多人到了這里，先是感覺好奇，后來是驚喜，再后來甚至有點驚悚，好在這里人潮擁擠，每個人都化身為江湖俠客，穿道具衣服的服務(wù)員、假人偶和興奮的食客們，混在一起，幾乎每個點都是個拍照打卡點，仿佛穿越到了影視城拍攝基地。

不過這種場景，對于習(xí)慣了玩劇本殺、密室逃脫的Z世代人群來看，已經(jīng)司空見慣了，是一種沉浸式的新常態(tài)。問題是不太愛玩的大爺大媽們，有點不太適應(yīng)這種氛圍。但看到年輕人們在這里津津有味，他們也很快入了戲，自在地吃了起來。

還有從成都來的夜宵界排隊王者「包饌·夜包子」、日銷上千個的「提籃橋老攤頭蔥油餅」、半個影視娛樂圈都去打卡的「御餅家」、老廣饞了20+年「尚下酒·燒臘小排檔」、咸甜黨都能被滿足的「七寶老街湯圓/管老太臭豆腐」、沉淀百年的西北風(fēng)味「陳香貴·蘭州牛肉面」……城市集市的江湖街頭，處處飄著誘人香氣，絕對讓各路豪杰吃到心滿意足，盡興而歸。

總結(jié)一下，就公主墳的這個城市集市的打造手法來看，在行業(yè)內(nèi)又是一次新的嘗試。它的特別之處在于，這里不僅營造了沉浸場景，還用蠟像塑造了栩栩如生的人物，讓客人們的新體驗更加有了電影劇本里的代入感。

04 亮點商業(yè)性模式不斷煥新

在公主墳新的招商商業(yè)性模式層面上看，也還是蠻有看點的。在這次開張的少于300多個品牌中，有30%為北京首店、40%為北北京首店、70%為虹口首店?？傮w看下來感覺就是，不僅有新的商業(yè)性模式進(jìn)來，也有傳統(tǒng)品牌在新商場中的煥新亮相。

值得一看的是有這么一些店。

Melandclub 親子互動探索成長空間

這是個超4000㎡的親子互動探索成長空間，涵蓋AR體感游戲、VR沉浸互動等數(shù)十類工程項目的未來科技館，奇幻花園秘境為概念，為孩子們勾勒出格林童話般的世界。

由當(dāng)代藝術(shù)家陸平原打造的嶄新雕塑藝術(shù)形象《太陽逗Funny Sun》正式落地瑞虹四海公主墳入口處。這是個難得的手筆。在入口處的黃金商鋪位置，租給了藝術(shù)機(jī)構(gòu)。

在這里，SUNIVERSE日心說主軸藝術(shù)展開啟。同期呈現(xiàn)第七屆影像北京藝術(shù)博覽會特別工程項目，匯集了4位世界頂級視覺藝術(shù)家的10余組代表作品及北京首展作品。

與此同時，在中間樓層部位，也有一些藝術(shù)公共空間，與周邊的商業(yè)性店鋪形成了一種融合，營造出藝術(shù)氛圍。

除此之外，一些傳統(tǒng)店鋪的美陳煥新，也是讓人眼前一亮。具體的店鋪還是不勝枚舉，實地去逛逛才能有更直觀的感受。

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