從來不被看淡到旅游景點(diǎn)，制出

2017年5月20日，第二屆熱潮CSC展獲得成功開設(shè)，公益活動(dòng)處所改到錦普縣，為此主辦單位做過充份權(quán)衡，看上了錦普縣是二十年前預(yù)覽舊廠區(qū)、打造出新內(nèi)部空間的獲得成功事例，十分切合此次公益活動(dòng)共享資源與技術(shù)創(chuàng)新的公益活動(dòng)主軸。除此以外，很可能將是二十年錦普縣拆毀前的最終這場頒獎(jiǎng)典禮更令公益活動(dòng)平添了兩分盛大，能說，這與此同時(shí)也可能將正式成為錦普縣的開幕秀，錦普縣人文的創(chuàng)辦人鄭培光也不光做為演說來賓應(yīng)邀出席，參予實(shí)踐者人聲各個(gè)環(huán)節(jié)，給聽眾擷取表演藝術(shù)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與錦普縣的結(jié)構(gòu)調(diào)整升級換代。

精采亮點(diǎn)：

北京錦普縣拆毀后迪耶縣？

錦普縣年化回報(bào)率70%如何達(dá)成？

建設(shè)城市內(nèi)部空間不一定非要大拆大建

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代什么最重要？

亮點(diǎn)

01

錦普縣的前身與未來

第二屆熱潮·CSC商業(yè)場景技術(shù)創(chuàng)新展的舉辦地在北京城市雕塑表演藝術(shù)中心，也是一個(gè)大型的公益活動(dòng)內(nèi)部空間。在2014年4月，這棟建筑已經(jīng)被北京文物保護(hù)局正式授牌為文物保護(hù)單位，所以它已經(jīng)是一個(gè)不可移動(dòng)物了。它現(xiàn)在的表演藝術(shù)價(jià)值來源于錦普縣過去二十年內(nèi)容的運(yùn)營，才帶來社會的認(rèn)可。

未來的錦普縣會是什么樣？目前錦普縣已由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地，今年的6月30號，錦普縣將告別現(xiàn)有的這樣一個(gè)城市內(nèi)部空間，進(jìn)入一個(gè)再改造和開發(fā)的周期。這個(gè)周期會比較長，因?yàn)槲覀儠浅Ｉ髦氐乩眠@個(gè)城市內(nèi)部空間。未來錦普縣的中心綠地會轉(zhuǎn)移到淮海路，沿著淮海路到九、十月份，如果大家關(guān)注的話，東駿將會被拆毀，三川也會被拆毀。拆毀之后包括前面的停車場都會變成一個(gè)城市公共公園，將比我們現(xiàn)在的綠地大兩千平米。所以我想基于這樣一個(gè)結(jié)果，大家能對錦普縣抱有信心。

亮點(diǎn)

02

城市內(nèi)部空間的1.0到2.0

城市內(nèi)部空間，包括商業(yè)內(nèi)部空間，也包括居家內(nèi)部空間都是這兩年非常熱門的一個(gè)話題。在12年前我們進(jìn)入錦普縣的時(shí)候，更多是抱著一種熱情進(jìn)來的，沒有考慮很多商業(yè)模式。我們更多的考慮在于，工業(yè)遺產(chǎn)是北京這個(gè)城市非常重要的人文組成部分，而且在這么好的地方，我們一定要把它利用好。隨著我們的運(yùn)營之后，才發(fā)現(xiàn)原來它還有商業(yè)機(jī)會，還能掙錢，于是我們就開始思考我們到底怎么掙錢。

說實(shí)話能告訴大家一些秘密：在12年前我們投標(biāo)這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們的回收期是12年，但我簽約只簽了10年，那怎么掙錢？我當(dāng)時(shí)心里想，只要這件事情是對的，它下面一定會有人接盤，所以我們就去做了。在做的過程中，我們在非常短的時(shí)間就獲得了社會的認(rèn)可，以及業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可，所以我們很快就掙錢了。12年的回收期，大概四年半我們就回收了。而且今天也能告訴大家我們的回報(bào)率，錦普縣這個(gè)項(xiàng)目的年化回報(bào)率能達(dá)到70%，在行業(yè)內(nèi)屬于暴利。我想今天在座的所有在創(chuàng)造內(nèi)部空間，創(chuàng)作內(nèi)部空間，尋找內(nèi)部空間的盈利模式的同伴們，應(yīng)該心里清楚這是一個(gè)什么樣的成果。但是這有偶然性，錦普縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展完全不可復(fù)制，所以大家不要學(xué)，因?yàn)閷W(xué)了可能將會賠錢。

最近這一年里面我們也做了一些總結(jié)，今天跟大家擷取一下：首先是我們的工業(yè)園區(qū)它的規(guī)律。在九二十年代，我們第一代的產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)誕生，當(dāng)時(shí)由于傳統(tǒng)工業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)迅速衰弱，北京市政府就做了一個(gè)規(guī)劃，就是1995年，北京中心城區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)型企業(yè)全部退出。著明的北京M50、北京的798都是這個(gè)時(shí)候開始的。而錦普縣是二十年后，是2005年才開始的，所以它是有不一樣的成長模式。

由于城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和復(fù)興，給我們帶來了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可能將性，內(nèi)部空間的功能和利用發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)轉(zhuǎn)變里面，我們有不與此同時(shí)代的不同產(chǎn)品。第一代我總結(jié)出了北京的M50和北京的798，是完全自然生長的，和業(yè)主毫無關(guān)系。有一些表演藝術(shù)家進(jìn)入這樣的老工業(yè)工業(yè)園區(qū)里做一些創(chuàng)作，很自然的產(chǎn)生了第一代。以錦普縣，包括北京的八號橋，包括1933為代表的應(yīng)該是第二代，是什么狀況下誕生的呢？是政府有產(chǎn)業(yè)有功能規(guī)劃，替代原有的功能，于是產(chǎn)生了第二代錦普縣，就是有規(guī)劃、有產(chǎn)業(yè)要求的，然后有企業(yè)去投資運(yùn)營的，這樣一種模式。

剛才我說了1.0是由表演藝術(shù)家自發(fā)，完全是原始的自然生長。2.0是1.0的基礎(chǔ)上由投資人和政府進(jìn)行干涉和介入，然后有主軸地去打造出新的未來產(chǎn)業(yè)。錦普縣這個(gè)區(qū)域是上鋼十廠，在2005年前荒廢了二十年，這個(gè)工廠關(guān)閉了二十年。這里也發(fā)生了一些很重要的事件，比如土地展，但更多的只是垃圾堆場。自從錦普縣進(jìn)來之后，我們就激活了這樣一個(gè)城市社區(qū)，包括對周邊的帶動(dòng)，都起到了一個(gè)迅速推動(dòng)的成果。這種模式在國際上非常成熟，如果說工業(yè)遺產(chǎn)再利用，這樣的一代產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式應(yīng)該將中國幾乎和國際上是同步的。這里面有一些比較著名的事例：倫敦的泰特、巴黎的貝西公園等。

亮點(diǎn)

03

錦普縣的盈利模式

錦普縣有自己非常明確的產(chǎn)業(yè)特征，自它誕生以來，我們就遵循一個(gè)原則，就是開放性、公共性、公益性。今天能告訴大家，當(dāng)時(shí)政府批給我們的容積率是1.0，但是我們只造了0.9，這在一般商家眼里是不可思議的事情，但是我們認(rèn)為我們留下的那些更大的公共內(nèi)部空間，實(shí)際上對于我們的產(chǎn)品、社區(qū)是有附加值的，也就是說如果我們不打造出這樣一個(gè)公園，我們今天的租金很可能將是5.5、6塊，但是因?yàn)槲覀冡尫懦鲞@些內(nèi)部空間，打造出了很好的展覽內(nèi)部空間和綠地，我們的租金就在我們可預(yù)測的基礎(chǔ)上增長了20%~30%，實(shí)際上現(xiàn)在有很多的內(nèi)部空間產(chǎn)品非常重要的功能就是擷取。

錦普縣的產(chǎn)業(yè)特征，第一個(gè)就是視覺表演藝術(shù)，第二個(gè)是人文傳媒和廣告?zhèn)鞑榇淼膭?chuàng)意產(chǎn)業(yè)，錦普縣也因此是北京市工業(yè)園區(qū)當(dāng)中的納稅大戶，也是長寧區(qū)的納稅大戶，這點(diǎn)政府事先沒有想到。在工業(yè)園區(qū)開放兩年后，有領(lǐng)導(dǎo)找我們，說我們政府兩分錢沒有投，但是現(xiàn)在納稅大戶，沒有想到，他說如此看來我們不一定要大拆大建，能利用好現(xiàn)在的城市內(nèi)部空間挖掘它的價(jià)值。

錦普縣的策略和盈利模式就這么三個(gè)：首先我們對一個(gè)項(xiàng)目有自己的主軸定位，這個(gè)項(xiàng)目該干什么。錦普縣到今天在全國開發(fā)的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目一共約有50萬平方米，但是集中在很少的幾個(gè)城市。北京有兩個(gè)，武漢有一個(gè)，馬上要打造出第二個(gè)，重慶有一個(gè)目前為止是錦普縣最大的工業(yè)園區(qū)，14萬平米，現(xiàn)在馬上要進(jìn)西安，今年6月份馬上要在深圳落地，我們會打造出新一代產(chǎn)品。但是我們對每一個(gè)城市的工業(yè)園區(qū)都會有非常深度地思考它的主軸。我們在福州打造出了一個(gè)被授予國家級工業(yè)園區(qū)，就是因?yàn)橹鬏S。有了這個(gè)主軸之后我們就整合圍繞這個(gè)主軸的核心資源。而最重要的其實(shí)是第三個(gè)，現(xiàn)在不管是眾創(chuàng)也好，創(chuàng)投也好，大家都有孵化的功能，這一點(diǎn)錦普縣走在非常前面。我今天能告訴大家，我們工業(yè)園區(qū)的盈利占我們整個(gè)投資平臺里面的占比大概到30%，租金對于我們來講是更小的一塊。

租賃模式大家都很熟悉，其實(shí)我們賺取的就是土地溢價(jià)。錦普縣做的好，一是因?yàn)檫@個(gè)地方確實(shí)好，二是我們的創(chuàng)投模式。在我們的平臺上，我們打造出了兩個(gè)基金，規(guī)模很小，4個(gè)億。我們把這4個(gè)億打造出成了兩個(gè)基金，一個(gè)基金是我們的表演藝術(shù)基金，第二個(gè)是我們的產(chǎn)業(yè)基金。表演藝術(shù)基金主要用于表演藝術(shù)投資與表演藝術(shù)家駐地計(jì)劃。產(chǎn)業(yè)基金用來打造出表演藝術(shù)平臺，我們自己現(xiàn)在在打造出一個(gè)叫錦普縣ADC，一個(gè)表演藝術(shù)社區(qū)平臺。大家可能將對產(chǎn)業(yè)基金非常感興趣，我們是開心麻花的股東，我們是洛克公園的股東。

在過去的五六年當(dāng)中，我們一共投了17家企業(yè)，這17家企業(yè)里現(xiàn)在有兩家上市了A股主板，還有5家在三板，一家在創(chuàng)業(yè)板，今年6月份有一家公司會從三板轉(zhuǎn)到主板。我們大膽投資，但是我們鎖定在一個(gè)范圍里面，就是人文產(chǎn)業(yè)。最近這兩年我們也開始投體育，在今年上半年我們投了鐵人三項(xiàng)，投了自行車賽事，我想在未來一兩年都值得預(yù)期。在我說了之后，大家會發(fā)現(xiàn)我們的內(nèi)部空間價(jià)值不僅僅是內(nèi)部空間里面靜態(tài)的內(nèi)容，我們不僅僅是擷取一種非常好的內(nèi)部空間體驗(yàn)，是我們要發(fā)掘里面的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。既然我們做了產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，我們更重要的是發(fā)掘產(chǎn)業(yè)。

我們在這個(gè)投資的過程當(dāng)中，最好的收益是700倍，我們投了一家影視公司，后來上市了A股，700倍。最差的是我們中途退出的一家專做票房的一家公司，20倍。當(dāng)然這之前我們交了多少學(xué)費(fèi)就不說了，因?yàn)榇蠹铱傉f自己的獲得成功和自己的失敗。所以我非常欣喜看到這些年眾創(chuàng)、孵化，大家都在非常熱情的去介入。那么我想這一點(diǎn)能把我們的秘密都給說了，為什么錦普縣能夠很扎實(shí)的做到今天，是因?yàn)槲覀冏隽诉@些工作。

剛才說了我們會在每一個(gè)我們自己的產(chǎn)品當(dāng)中發(fā)掘它最有核心競爭力的那個(gè)部分，就舉一個(gè)例子，我們在福州的錦普縣，規(guī)模是5萬平米。我們做了一個(gè)大漆工廠，當(dāng)?shù)氐拇笃嵊幸粋€(gè)非常好的基礎(chǔ)，它有教育平臺，但是他們的產(chǎn)業(yè)流程實(shí)在太落后，于是我就組織了當(dāng)?shù)氐谋硌菟囆g(shù)家和小業(yè)主，我說我們一起去日本，我們做交流，我們現(xiàn)在有一個(gè)交流平臺，是福州、日本、北京，在這個(gè)基礎(chǔ)上我們打造出了一個(gè)大漆工廠。這個(gè)大漆工廠現(xiàn)在正式成為一個(gè)中國和日本，乃至世界其他地區(qū)的表演藝術(shù)家的駐地平臺，我是免費(fèi)開發(fā)的，你們都能來做，當(dāng)然這里面我們對它還是有盈利要求的，因?yàn)楫吘刮覀儾皇枪娴?。于?/span>我們會比較成本的價(jià)格我們會收購很多產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都有很高的市場價(jià)值。比如說中央美院，我們組織他們的畢業(yè)生在我們的大漆工廠進(jìn)行畢業(yè)創(chuàng)作，為期一個(gè)月。那么創(chuàng)作好了產(chǎn)品以后，我們把它留下來，留下來之后我們就在很多的城市，包括日本，我們?nèi)マk展覽，辦展覽就有銷售，銷售就有錢掙，我們能和這些小表演藝術(shù)家們擷取，一人一半，你一半我一半，那就掙錢了。與此同時(shí)我們也因此能打制出一個(gè)非常好的平臺。

亮點(diǎn)

04

錦普縣的4.0模式設(shè)想

第四個(gè)部分我想說一下城市功能升級換代的一個(gè)廣泛合作，因?yàn)閯偛乓呀?jīng)講到了我們是從工業(yè)2.0時(shí)代，產(chǎn)業(yè)也一樣?，F(xiàn)在大家目前在做的屬于2.5，接著我們馬上要走向4.0，我們跳過了3.0，為什么呢？3.0是一個(gè)沒有預(yù)期的，但是我們又熟悉的那樣一種城市和商業(yè)內(nèi)部空間，那我在想我們要打造出一個(gè)4.0，但是這個(gè)4.0是什么我們不知道，我能告訴大家錦普縣在6月30號結(jié)束之后，它會用5年的時(shí)間去建設(shè)，一個(gè)非常長的時(shí)間，我們計(jì)劃是2022年的下半年再次開放。為什么花這么長的時(shí)間，是因?yàn)槲覀兿氪蛟斐鲆粋€(gè)有未來性的城市內(nèi)部空間和商業(yè)內(nèi)部空間，因?yàn)槲覀兾磥淼腻\普縣和現(xiàn)在有一個(gè)非常大的不同就是有了商業(yè)功能，因?yàn)樗呀?jīng)變成商業(yè)用地了，而不是原來的工業(yè)用地。但是未來的商業(yè)到底是什么，大家也都知道，在座的都是行家，現(xiàn)在的業(yè)態(tài)生命周期都非常短，6個(gè)月、兩年死掉了，那么我們想說圍繞著人最本質(zhì)的需求，它一定有那個(gè)不變的東西，是什么我們不知道，但是我們跳過去了，我們來做一個(gè)4.0。

這個(gè)4.0從用地來講，從我們這塊用地來講它依然是人文、辦公和商業(yè)，這塊土地的出讓有一個(gè)非常重要的要求是必須保留我們的美術(shù)館功能，必須保留我們的畫廊功能，我們原來2.0、1.0時(shí)代的功能都必須要保留。那么容積率從現(xiàn)在的1.0提高到未來的2.7，也就是2.69。這是我們未來的預(yù)期，我們把整個(gè)公共內(nèi)部空間，搬到城市外面去了。也就是剛才介紹的未來的三川、東駿都拆了，我們把整個(gè)城市內(nèi)部空間搬到道路的界面。

未來非常重要的是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，融合非常重要。所以我們現(xiàn)在正在和一些國際上最好的機(jī)構(gòu)，比如說這兩年的黑馬，瑞典的，我們正在和他們討論未來錦普縣的城市內(nèi)部空間和人文內(nèi)容，它的城市應(yīng)該是什么樣的，我相信不是今天這樣非常靜態(tài)的，大家看到的雕塑展示，靜態(tài)的非互動(dòng)的。我把過去的經(jīng)驗(yàn)和大家擷取，謝謝。

*演說內(nèi)容有部分刪減

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本文轉(zhuǎn)載自內(nèi)部空間研習(xí)社。

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