2017年5月20日，第二屆熱潮CSC展獲得成功開設(shè)，公益活動處所改到錦普縣，為此主辦單位做過充份權(quán)衡，看上了錦普縣是二十年前預(yù)覽舊廠區(qū)、打造出新內(nèi)部空間的獲得成功事例，十分切合此次公益活動共享資源與技術(shù)創(chuàng)新的公益活動主軸。除此以外，很可能將是二十年錦普縣拆毀前的最終這場頒獎典禮更令公益活動平添了兩分盛大，能說，這與此同時也可能將正式成為錦普縣的開幕秀，錦普縣人文的創(chuàng)辦人鄭培光也不光做為演說來賓應(yīng)邀出席，參予實踐者人聲各個環(huán)節(jié)，給聽眾擷取表演藝術(shù)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與錦普縣的結(jié)構(gòu)調(diào)整升級換代。

精采亮點：

北京錦普縣拆毀后迪耶縣？

錦普縣年化投資回報率70%怎樣達成？

建設(shè)城市內(nèi)部空間不一定非要大拆大建

在互聯(lián)網(wǎng)時代什么最重要？

亮點

01

錦普縣的前身與未來

未來的錦普縣會是什么樣？目前錦普縣已由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地，今年的6月30號，錦普縣將告別現(xiàn)有的這樣一個城市內(nèi)部空間，進入一個再改造和開發(fā)的周期。這個周期會比較長，因為我們會非常慎重地利用這個城市內(nèi)部空間。未來錦普縣的中心濱江會轉(zhuǎn)移到淮海路，沿著淮海路到九、十月份，如果大家關(guān)注的話，東駿將會被拆毀，三川也會被拆毀。拆毀之后包括前面的停車場都會變成一個城市公共公園，將比我們現(xiàn)在的濱江大兩千平米。所以我想基于這樣一個結(jié)果，大家能對錦普縣抱有信心。

亮點

02

城市內(nèi)部空間的1.0到2.0

說實話能告訴大家一些秘密：在12年前我們投標這個項目的時候，我們的回收期是12年，但我簽約只簽了10年，那怎么掙錢？我當時心里想，只要這件事情是對的，它下面一定會有人接盤，所以我們就去做了。在做的過程中，我們在非常短的時間就獲得了社會的認可，以及業(yè)內(nèi)人士的認可，所以我們很快就掙錢了。12年的回收期，大概四年半我們就回收了。而且今天也能告訴大家我們的投資回報率，錦普縣這個項目的年化投資回報率能達到70%，在行業(yè)內(nèi)屬于暴利。我想今天在座的所有在創(chuàng)造內(nèi)部空間，創(chuàng)作內(nèi)部空間，尋找內(nèi)部空間的盈利模式的同伴們，應(yīng)該心里清楚這是一個什么樣的成果。但是這有偶然性，錦普縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展完全不可復(fù)制，所以大家不要學(xué)，因為學(xué)了可能將會賠錢。

由于城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和復(fù)興，給我們帶來了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可能將性，內(nèi)部空間的功能和利用發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。在這個轉(zhuǎn)變里面，我們有不與此同時代的不同產(chǎn)品。第一代我總結(jié)出了北京的M50和北京的798，是完全自然生長的，和業(yè)主毫無關(guān)系。有一些音樂家進入這樣的老工業(yè)工業(yè)園區(qū)里做一些創(chuàng)作，很自然的產(chǎn)生了第一代。以錦普縣，包括北京的八號橋，包括1933為代表的應(yīng)該是第二代，是什么狀況下誕生的呢？是政府有產(chǎn)業(yè)有功能規(guī)劃，替代原有的功能，于是產(chǎn)生了第二代錦普縣，就是有規(guī)劃、有產(chǎn)業(yè)要求的，然后有企業(yè)去投資運營的，這樣一種模式。

亮點

03

錦普縣的盈利模式

錦普縣有自己非常明確的產(chǎn)業(yè)特征，自它誕生以來，我們就遵循一個原則，就是開放性、公共性、公益性。今天能告訴大家，當時政府批給我們的容積率是1.0，但是我們只造了0.9，這在一般商家眼里是不可思議的事情，但是我們認為我們留下的那些更大的公共內(nèi)部空間，實際上對于我們的產(chǎn)品、社區(qū)是有附加值的，也就是說如果我們不打造出這樣一個公園，我們今天的租金很可能將是5.5、6塊，但是因為我們釋放出這些內(nèi)部空間，打造出了很好的展覽內(nèi)部空間和濱江，我們的租金就在我們可預(yù)測的基礎(chǔ)上增長了20%~30%，實際上現(xiàn)在有很多的內(nèi)部空間產(chǎn)品非常重要的功能就是擷取。

錦普縣的策略和盈利模式就這么三個：首先我們對一個項目有自己的主軸定位，這個項目該干什么。錦普縣到今天在全國開發(fā)的工業(yè)園區(qū)項目一共約有50萬平方米，但是集中在很少的幾個城市。北京有兩個，武漢有一個，馬上要打造出第二個，重慶有一個目前為止是錦普縣最大的工業(yè)園區(qū)，14萬平米，現(xiàn)在馬上要進西安，今年6月份馬上要在深圳落地，我們會打造出新一代產(chǎn)品。但是我們對每一個城市的工業(yè)園區(qū)都會有非常深度地思考它的主軸。我們在福州打造出了一個被授予國家級工業(yè)園區(qū)，就是因為主軸。有了這個主軸之后我們就整合圍繞這個主軸的核心資源。而最重要的其實是第三個，現(xiàn)在不管是眾創(chuàng)也好，創(chuàng)投也好，大家都有孵化的功能，這一點錦普縣走在非常前面。我今天能告訴大家，我們工業(yè)園區(qū)的盈利占我們整個投資平臺里面的占比大概到30%，租金對于我們來講是更小的一塊。

剛才說了我們會在每一個我們自己的產(chǎn)品當中發(fā)掘它最有核心競爭力的那個部分，就舉一個例子，我們在福州的錦普縣，規(guī)模是5萬平米。我們做了一個大漆工廠，當?shù)氐拇笃嵊幸粋€非常好的基礎(chǔ)，它有教育平臺，但是他們的產(chǎn)業(yè)流程實在太落后，于是我就組織了當?shù)氐囊魳芳液托I(yè)主，我說我們一起去日本，我們做交流，我們現(xiàn)在有一個交流平臺，是福州、日本、北京，在這個基礎(chǔ)上我們打造出了一個大漆工廠。這個大漆工廠現(xiàn)在正式成為一個中國和日本，乃至世界其他地區(qū)的音樂家的駐地平臺，我是免費開發(fā)的，你們都能來做，當然這里面我們對它還是有盈利要求的，因為畢竟我們不是公益的。于是我們會比較成本的價格我們會收購很多產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都有很高的市場價值。比如說中央美院，我們組織他們的畢業(yè)生在我們的大漆工廠進行畢業(yè)創(chuàng)作，為期一個月。那么創(chuàng)作好了產(chǎn)品以后，我們把它留下來，留下來之后我們就在很多的城市，包括日本，我們?nèi)マk展覽，辦展覽就有銷售，銷售就有錢掙，我們能和這些小音樂家們擷取，一人一半，你一半我一半，那就掙錢了。與此同時我們也因此能打制出一個非常好的平臺。

錦普縣的4.0模式設(shè)想

第四個部分我想說一下城市功能升級換代的一個廣泛合作，因為剛才已經(jīng)講到了我們是從工業(yè)2.0時代，產(chǎn)業(yè)也一樣?，F(xiàn)在大家目前在做的屬于2.5，接著我們馬上要走向4.0，我們跳過了3.0，為什么呢？3.0是一個沒有預(yù)期的，但是我們又熟悉的那樣一種城市和商業(yè)內(nèi)部空間，那我在想我們要打造出一個4.0，但是這個4.0是什么我們不知道，我能告訴大家錦普縣在6月30號結(jié)束之后，它會用5年的時間去建設(shè)，一個非常長的時間，我們計劃是2022年的下半年再次開放。為什么花這么長的時間，是因為我們想打造出一個有未來性的城市內(nèi)部空間和商業(yè)內(nèi)部空間，因為我們未來的錦普縣和現(xiàn)在有一個非常大的不同就是有了商業(yè)功能，因為它已經(jīng)變成商業(yè)用地了，而不是原來的工業(yè)用地。但是未來的商業(yè)到底是什么，大家也都知道，在座的都是行家，現(xiàn)在的業(yè)態(tài)生命周期都非常短，6個月、兩年死掉了，那么我們想說圍繞著人最本質(zhì)的需求，它一定有那個不變的東西，是什么我們不知道，但是我們跳過去了，我們來做一個4.0。

未來非常重要的是互聯(lián)網(wǎng)時代，融合非常重要。所以我們現(xiàn)在正在和一些國際上最好的機構(gòu)，比如說這兩年的黑馬，瑞典的，我們正在和他們討論未來錦普縣的城市內(nèi)部空間和人文內(nèi)容，它的城市應(yīng)該是什么樣的，我相信不是今天這樣非常靜態(tài)的，大家看到的浮雕展示，靜態(tài)的非互動的。我把過去的經(jīng)驗和大家擷取，謝謝。

*演說內(nèi)容有部分刪減